房东未经协商将厂房转租他人,深圳一工厂质疑有违优先续租权

原标题:房东未经协商将厂房转租他人,深圳一工厂质疑有违优先续租权

报料有奖

南都深圳报料电话:0755-82121212

近日,深圳市龙华新区观澜东方工艺家私厂的张先生向南都记者报料,称其租用深圳市牛湖俊亮股份合作公司的厂房已有20余年,其中每5年续签,合同注明租赁期满后经双方协商可以优先续租。然而在最近,深圳市龙华区观澜东方工艺家私厂发现其厂房突然被房东租给了其他公司,现其他公司要求其迅速搬离。对此,深圳市牛湖俊亮股份合作公司工作人员回应称,由于公司领导班子已换届,此前双方的租赁承诺并不清楚,现已启动司法程序,希望通过法律途径,依法依规处理相关事宜。

厂房突然被房东转租,工厂质疑有违优先续租权

张先生在深圳市龙华新区经营一家工艺家私厂,为深圳市龙华新区观澜东方工艺家私厂的法人。张先生告诉南都记者,大约在25年前,他与深圳市牛湖俊亮股份合作公司签署了租赁合同,租用2栋厂房作为加工场地。“在龙华区新湖路,租了2栋厂房,大约5000平,租用给来做红木加工和囤放家私。”张先生说,合同中注明每5年续签,在合同期满后经双方协商可以优先续租,价钱再议。2018年5月,张先生欲与深圳市牛湖俊亮股份合作公司再度续租,“对方说因为城市更新项目,先续租3年,然后我已经在合同上签字了,对方也同意续租,可当对方拿合同回去盖章后,就再也没有了下文。”

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张先生表示,在2019年他突然得知该厂房已被房东转租给了其他人,这让他感到十分错愕。“按合同上来说,我们是有优先承租权的,但是这次没有任何协商和通知,我们就不得不被新租赁人要求搬离。”张先生提到,其租赁该厂房已有20余年,花费了不少装修和消防改造费用,但如今房东在无任何协商情况下,将厂房另租他人,让他觉得违反了租赁合同中关于优先租赁权的约定,“当时突然让我搬离,我还没来得及找好其他场地,这会让我承受不少损失。”

不仅如此,张先生称在厂房转租给他人后,他与深圳市牛湖俊亮股份合作公司进行协商但无果,深圳市牛湖俊亮股份合作公司还表示以往双方签署的租赁合同无效。“他以这个厂房没有产权证为由,向法院起诉称合同无效,要求我尽快搬离。”据悉,深圳市龙华区人民法院已判决,并下发执行通知书,要求深圳市牛湖俊亮股份合作公司在2020年9月25日前自行搬离。

房东回应按法律程序依规处理,搬迁补偿再协商

面对张先生的疑问,南都记者也联系了深圳市牛湖俊亮股份合作公司。9月16日下午,深圳市牛湖俊亮股份合作公司工作人员告诉南都记者,由于公司的领导班子已换届,对于该厂房有关的租赁承诺并不清楚,“我们公司也是每5年换届,此前双方是怎么协商的,我们也并不清楚,我们只知道现在这处厂房的租赁合同已经到期了,按照此前合同他有优先续租权,但物业是我们的,具体怎么处理我们以实际情况而定。”工作人员称,关于此前双方的租赁承诺并不清楚,针对目前的合同纠纷,现已启动司法程序,希望通过法律途径,依法依规处理相关事宜。

与此同时,对于深圳市龙华新区观澜东方工艺家私厂的的搬迁补偿,深圳市牛湖俊亮股份合作公司表示也将通过友好协商或司法途径进行处理。

关于该处厂房没有产权证一事,深圳市牛湖俊亮股份合作公司工作人员称属于历史遗留问题,“这是村里以前的自建房,没有产权证属于历史遗留问题。”

律师点评:应尽可能将矛盾纠纷以协商方式解决

此外,广东大匠律师事务所主任、律师刘小前表示,按照相关法律法规,房东在与原租客没有协商的情况下,将租赁房另租他人,违反了租赁双方的在合同中关于优先租赁权的约定,“《民法典》对承租人的优先承租权做出了明确的规定,租赁期限届满,房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”

刘小前表示,房东就租赁房屋与新的租户建立了租赁关系后,原租赁关系已无法维持,应予以解除。同时由于房东存在过错,应当对原租户因此而产生的损失进行赔偿或承担违约责任,租户应当就自己遭受到的损失提出证据加以证明。“承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满或者合同解除时,除当事人另有约定外,未形成附合的装饰装修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。”所以原租户可以就自己投入的装修损失、消防改造工程费用、搬运搬迁所受到的损失等提出索赔,“考虑到租赁房屋属于生产经营性用房,原租户在证明自己的生产经营,因房东的过错而受到影响有所损失,同样可以提出赔偿要求。损失最终有多大,需要司法部门核算。”

刘小前建议,双方解决矛盾纠纷时,应尽可能将争议以协商、调解方式解决,避免矛盾激化,如果当事人不愿意协商或者协商不能解决争议的,也可以向人民法院提起诉讼解决。

关于无产权证导致双方签署的租赁合同无效一事,刘小前表示按照相关法律规定,出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效,“这类租赁纠纷,可以参照双方当事人的约定或者租赁合同纠纷的相关规定予以处理。”

街道办:将积极为双方搭建沟通平台

9月16日下午,深圳市龙华区观澜街道办工作人员告诉南都记者,双方的矛盾性质属于合同经济纠纷,为了维护社区和谐,并化解双方矛盾,相关工作人员已第一时间关注,积极为双方搭建沟通平台,希望双方能早日协商解决。

采写/摄影:马上办记者 蔡宇晴

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